特邀撰稿 劉文儉
城市是人類歷史的產物、文化的載體。老城區是城市文化遺產的重要組成部分，作為城市發展的歷史見證，最能反映城市的特色和風貌。青島市老城區主要位于市南區與市北區的部分區域，是青島歷史文化名城的重要支撐和載體，是青島的根和魂。搞好老城區的保護性開發，不僅對于展示青島文脈、提升青島形象、突出青島特色都具有重要意義，還可以實現舊城區與新城區的有效銜接，有利于青島東與西、南與北的協調發展。
▲青島市老城區是青島歷史文化名城的重要支撐和載體（圖 / 本刊記者 盛軍）
嚴格保護、有機更新是老城區開發的前提
從世界各國的實踐來看，對老城區最好的保護就是發展。強調傳統與現代城市空間協調發展，在保護與更新中突出老城區的歷史文化特色并與現代城市生活緊密相連，已經成為老城區發展的一種基本模式。
伴隨國外老城區保護的理論與實踐，老城區保護理念不斷成熟與完善，并形成了老城區保護的原則，包括原真性原則、整體性原則、可讀性原則、連續性原則等。遵從這些原則，有利于實現老城區的科學保護、有效開發、有機更新。
老城區保護呈現出以下趨勢。一是 “風”與“貌”保護并重。老城區的保護逐漸由單純的物質環境改善，走向街區物質環境改善、文化傳承、經濟復興之路，追求老城區社會、文化、經濟和環境的協同發展。二是“保護”與“利用”兼顧。逐漸認識到老城區生存與發展的經濟基礎，探索在保護的前提下通過合理利用老城區各種資源、發揮老城區職能、調整內部產業的途徑，以實現老城區的經濟復興，從而恢復老城區的內部發展動力以支撐物質、文化的保護。三是“文化”與“經濟”并存。逐漸認識到老城區是城市生活的重要場所。老城區的保護既是城市文化復興的重要組成部分，同時也是城市經濟發展的積極因素與稀缺資源。四是“政府”與“社會”合作。老城區的有機更新是一個復雜的系統工程，涉及到社會、經濟、文化的方方面面，包括文物保護、環境整治、產業調整、居民安置等諸多問題。這不是靠哪個部門、某個團體、單種專業就能獨立完成，而是需要政府各個部門、社會各種團體、多種專業、當地居民的共同配合。老城區的保護必需在政府主導下，依靠社會的共同力量來實現；同時，也要注重依靠市場有效的資源配置來促進老城區的保護與更新。
老城區保護應轉變改造模式
伴隨著中國城鎮化進程，大拆大建式的舊城改造模式導致城市風貌破壞、歷史遺存及城市記憶消逝，日益受到人們的詬病。例如，大連市不可移動文物“鳳鳴街近代建筑群”遭野蠻拆除，就引起了人民日報等媒體和社會人士的廣泛關注。而縱覽意大利的羅馬與威尼斯、法國的波爾多與巴黎、日本的京都和奈良等古城，都完美體現了保護與發展的辯證法：既在整體上原封不動地保持古城的風貌、韻味、尺度、肌理，又在微觀層面實現了住房條件和基礎設施的改善與更新。
國際上的成功實踐和經驗證明，要實現老城區的良性保護，必須將舊城改造從“拆遷模式”下的行政關系，轉變為“修繕模式”下的民事關系，形成“居民主體，政府主導、專家指導、社會參與”的“社區營造”模式。在這種“自我修繕”模式下，政府負責公共環境和設施，同時出臺扶持和補貼政策；居民通過社區組織和互助負責住宅修繕和節能改造等，從而形成舊城保護與整治更新的最大合力，實現老城區的有機更新、活力保持，避免走向破爛與衰敗。
對青島老城區有機更新的思考與建議
對老城區單純保護、維持現狀并不能充分體現其應有價值。保護老城區的目的就是保存城市的記憶，延續城市的歷史，保護人類的精神家園，改善城區居民的生活環境、生活質量和創業條件，使老城區充滿生機和活力，實現城市的可持續發展。為此，必須對老城區實施有機更新，即以保護為前提，在不破壞原有古跡和歷史文化環境的基礎上的合理開發，以實現相輔相成、相互促進。良好的保護能夠給老城區開發打下基礎、注入活力，而有效的開發能夠提高老城區本身的知名度和社會地位，展現老城區文化內涵。
總體上，老城區有機更新應遵循“居民主體、政府主導、統籌規劃、整體保護、合理利用、有效開發”的原則，以完善功能、改善環境為總體思路和基本路徑，以宜居宜業宜游為目標，將具有濃郁歐陸文化特色的萬國建筑群與八大關、匯泉灣、信號山、觀象山等自然景觀相結合，打造自然、高雅、文明、宜居的文化氛圍，創造適宜休閑、商務的環境，發展以生態與文化體驗為主題的休閑經濟、度假經濟和海上高端旅游項目，推動歐陸建筑風情游、建筑博物館游、里院文化游等，發展時尚餐飲、住宿、酒吧、咖啡等休閑產業，發展會所經濟、休閑經濟、度假經濟，加大“海上歡樂巴士”航線宣傳推介力度，實現海上旅游和海岸觀光的一體化發展，創造國內領先的旅游業態，建立人文景觀、歷史建筑與山海自然環境相融合的宜居宜業宜游活力城區。
需要強調的是，城市更新要處理好“表”與“里”的關系?！氨怼本褪黔h境，“里”就是功能。城市更新不僅僅要改善環境，更要注重提升和重塑城市功能。要做到生產空間更加集約高效、生活空間更加宜居舒適、生態空間更加山清水秀，讓生產生活生態朝著人類美好生活和創業需求變化。城區的宜居是其社會功能、宜業是其經濟功能、宜游是其服務功能。這三者的邏輯關系是：只有宜居方能宜業、宜游。
▲青島老城區被賦予了新元素，深受年輕人的喜愛（圖 / 本刊記者 盛軍）
一是適當分流住戶。老城區內的住戶過度擁擠，影響著居民生活水平和居住條件的改善，因此要適當分流住戶。但是不能大量外遷使其變成一個專供旅游的游玩景點。由于“文化旅游是人們為了了解對方的生活方式和思想而發生的旅行活動”，如果沒有居民繼續在這里居住，老城區就會失去活力，游客也會失去對老城區的興趣和好奇。因此，在老城區保護的過程中應注重保護老城區生活的連續性，保護其文化和社會網絡關系。國內有不少老城區為了發展旅游等產業，將老街區的原有居民大量遷出，房屋出租、過度商業化，外來從商人員大量涌入，嚴重破壞了老城區的原態生活意象，造成老城區價值的弱化和退化。
二是改造生活環境。老城區既要保護歷史文化遺產，又要提高居民的生活質量。要達到這一目的，必須在保護的前提下，既要注重將老建筑修舊如故、留下城市凝固的記憶，又要積極改善老城區的基礎設施和外部環境，對建筑內部進行必要的現代化改造，以提高城區內居民的生活質量，為居民提供舒適的居住環境。只有這樣，老城區才能在居民的支持下得到真正的保護，保護才有真正的意義。
三是先試點后推開。優先選擇靠近旅游景點、生態環境良好、人文資源豐富、文化氛圍濃厚、公共空間適度、開發條件充分的老街區或片區，經過縝密研究、科學謀劃，先行先試，取得經驗，逐步推開。
具體應遵循如下開發措施。一是保護性開發調查論證。對重點區域進行掃描式調查、細致化摸底；對可開發利用的資源進行可行性論證。包括區域面積、居住人口，外遷意向、成本概算，發展產業與業態，開發方式、投資主體等。二是制定老街區修復規劃。根據開發需求，制定老街區成片修復規劃。拆除院內外違章、雜亂建筑；完善基礎設施、改善居住條件和街區環境；在老城區內完善旅游景點導示牌、著名建筑保護牌（檔案牌）等。三是謀劃山體等空間開發。在中山公園、信號山公園、小魚山公園、小青島公園、魯迅公園、湛山公園、植物園、太平山、雕塑園、第一及第三海水浴場及其周邊區域，規劃建設消費休閑設施、引入餐飲娛樂、咖啡茶社等名品名店，讓廣大市民和游客融入其中，在享受美麗風光和環境的同時，也能享受到美食美味，發展灣區經濟，促進消費和就業。對匯泉廣場、五四廣場等重要節點，結合地鐵建設綜合進行地上與地下的擴建改造，建設特色餐飲、外貿服裝、旅游產品街，設立周末文化大舞臺。把匯泉廣場打造成國內一流的商業、休閑、旅游、文化社區，使其成為國內最清潔、最漂亮的商業廣場，環境最優美、建筑最精致的休閑購物中心，配套最齊全、服務最周到的園林式休閑廣場，使其成為名副其實的“城市客廳”。四是研究開發政策與體制。市南區、市北區依托政府投融資主體，按照“居民主體，政府主導、專家指導、社會參與”的“社區營造與修繕”模式，對老城區建筑進行修繕和整治；政府負責基礎設施改善與環境的營造。研究居民的適度外遷模式，選擇適當區域，建設容積率適度、環境良好的高品質小區，安置老城風貌區的外遷市民；也可采取居民自愿的貨幣化安置方式。市有關部門要研究對參與老城區更新的投資主體的政策支持，采取市區兩級政府聯合投入等方式設立老城區更新改造基金，并接受國內外企業和社會捐助。在不改變產權的情況下，支持居民通過股份合作等形式開辦休閑旅館和會所；支持居民以房產為股權入股開發投資主體。五是營造濃厚的文化氛圍。青島市和市南區、市北區旅游與文化部門要加大對老城區文化旅游資源的整合、推介、宣傳；市南區要積極協助青島市文化部門充分利用人民會堂、音樂廳、小劇場、歌舞劇院等演出場所，引入演出公司、演出活動，打造市南演藝工場。既發展文化產業，也促進旅游業發展，還可以提升人民群眾的幸福指數。
(作者系中共青島市委黨校教授，青島市情研究中心原主任，山東省城市經濟學會副會長兼專家委常務副主任，中國城市經濟學會生態宜居委員會主任)
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