編者按：
在理解城市更新行動這個問題上，住建部的王蒙徽部長曾做出了精準的闡釋：“實施城市更新行動的內涵，是推動城市結構優化、功能完善和品質提升，轉變城市開發建設方式；路徑是開展城市體檢，統籌城市規劃建設管理；目標是建設宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市?！?/p>
2022年，北京冬奧會吸引了全世界的關注，位于石景山區的首鋼滑雪大跳臺更是成為網紅打卡地，見證了自由式滑雪選手谷愛凌和單板滑雪小將蘇翊鳴的先后奪冠。
首鋼滑雪大跳臺背景中的三個“大煙囪”是首鋼老工業園區中的三座冷卻塔，最早建于1978年。首鋼老工業園區改造始于2014年前后，而今雖尚未全部改造完成。但首鋼滑雪大跳臺已隨著冬奧會運動員“這是我滑過的最好的賽道！”的評價成為了焦點；也成為近年來城市更新中，實現產業轉型的成功案例。
產業煥新
城市不斷地擴張，內部如何再生長？
過去，城市的發展主要是拆除重建。大拆大建，城中村、舊城區、棚戶區、老工業區這種舊城改造，通過拆遷后，房地產開發，實現了現代化建設。
如今，城市更新變“拆改留”為“留改拆”，多采用“小規模、漸進式”的微更新或者精準的迭代式、以優化為目標的更新。保有形續無形、尋空間育產業；通過系統挖掘、梳理和資源再造，可以更好促使“舊”與“新”交相輝映。
談到城市更新，人們談得最多的是建筑外觀的改造，再進一步的，則是功能的煥新。那么在城市更新過程中產業賽道都有哪些升級需求呢？
財政部 PPP 中心專家庫和國家發改委 PPP 專家庫“雙庫專家”北京榮邦瑞明投資管理有限責任公司總經理陳民在接受本報專訪時表示：“城市更新過程中，產業形態向新的產業賽道切換和升級，需要完成一系列的轉變，主要包括，空間形態、配套服務、人才供給三個方面?！?/p>
陳民指出，在空間形態的轉變和升級上，無論從城市空間使用功能還是外形審美等方面，都要符合新產業賽道的特點要求；在配套服務的升級上，這里的配套既包括新的產業類別的上下游產業鏈配套，也包括服務于新產業人群的各類城市配套和生活配套；在人才供給的升級上，新的產業業態有新的人才需求，促進新產業人才的成長和聚集至關重要。
陳民介紹：“國際國內有不少在城市更新過程中實現產業升級轉型的例子，比如北京的798藝術區、倫敦金絲雀碼頭等等，這些成功的例子，無一不是空間、配套、人才等諸多要素系統轉變的結果?！?/p>
不難看出，城市更新關鍵是要滿足人的需求。在城市更新的過程中城市與產業彼此促進。通過城市更新可以促進城市發展模式的轉型。
產業迭代
產業升級推動城市更新中國的城市發展逐漸進入存量市場，一方面依舊在大力完善基礎設施，另一方面，圍繞著人的需求，經濟內容需要迭代升級。城市更新的過程中，也可以為一些新興產業的發展提供空間，從而優化城市產業空間布局。
可見有機的城市更新是以產業升級為核心驅動的，持續性的更新過程。值得注意的是城市發展速度較快，產業升級也快，城市更新在推進的過程中，可能就要面對新的變量，尤其從產業內容、適配度以及對于人的需求滿足來看，如何“適變”、“應變”是城市更新中，對于產業的核心課題。
那么，通過城市更新實現產業升級迭代需要重點關注那些問題呢？
陳民認為，一是產業定位與城市更新區域及城市發展階段的匹配問題。他說：“產業升級需要空間形態、配套服務、人才供給等一系列要素升級轉變的配合，這個過程中，產業定位既要有前瞻性，也需要有一定的發展基礎，不能好高騖遠。”
二是要解決涉及土地、規劃等方面的政策路徑問題。陳民提到，“產業升級的基礎是土地規劃性質和建筑使用功能的轉變，而城市更新不是另起爐灶，不是一張白紙上畫畫，而是原有城市空間的功能升級和轉變，這個過程中必然要兼顧解決一些歷史遺留問題、兼顧不大拆大建基礎上的功能轉變問題、兼顧新老業主之間的銜接問題等等，這些問題的解決都需要在政策路徑上做一定的突破?！?/p>
三是需要關注引入專業的城市綜合運營主體問題。陳民表示：“城市更新和產業升級不是傳統的房地產開發，而是一系列城市功能和產業配套的迭代更新問題，關聯著從策劃、定位、建設、產業導入和服務配套等一系列工作，這是城市綜合運營問題。城市綜合運營也是一個專業領域，需要地方政府培育或者引入專業的城市運營主體來實施?！?/p>
四是關注長期資金的引入問題。絕大多數城市更新項目周期都比較長，特別是涉及到產業培育時，更需要長期資金的支持，因此，在城市更新項目的配套政策制定和落地實施環節，都要把利于引入長期資金作為一個考慮因素。
陳民特別指出，綜合而言：“產業定位、政策路徑、實施主體和資金支持是城市更新中實現產業升級要關注的四個核心問題?！?/p>
一是地方政府在其中要發揮關鍵統籌作用；
政策創新和制定、歷史問題的解決、原業主和新業態的銜接等等關鍵問題上，都需要地方政府深度參與其中，起到關鍵的統籌作用。
二是做好投融資規劃；
把資金作為解決城市更新難題的基礎要素來研究，在開展城市更新的具體工作前，做好項目的投融資規劃，做好資金的統籌運用安排，為各類社會資本和金融機構更好的參與城市更新創造條件。
三是廣泛合作，引入專業合作伙伴；
城市更新具有平臺型項目的特征，需要廣泛的服務機構和專業化企業的參與，不是一兩家企業就可以解決的。城市更新的實施主體，應當把城市更新項目當作一個開放的合作平臺，做好資源整合設計，引入更多的社會資本和專業化企業共同參與。
產業強芯
在城市更新過程中，通過再規劃、再建設，城市使用價值、經濟價值得到了煥新。在產業發展上也打開了新空間，這不僅有助于區域型城市突破發展瓶頸，更有助于中心型城市，通過產業進一步發揮“強芯”優勢。
青島目前正在全力推進山東半島城市群和膠東經濟圈的建設，作為龍頭城市和核心城市，青島如何通過城市更新實現產業強芯的效應？產業升級如何與打造都市圈、城市群相協同？
陳民指出，“產業升級不是憑空產生的，它必然要植根于城市、都市圈、城市群甚至更大空間范圍內的產業鏈和服務配套之上，城市更新項目能夠給產業升級提供優質的空間載體，但是它仍然是產業鏈條上的一個環節，還需要更大空間范圍內的產業配套支持和協作。”
他提到，作為山東半島城市群和膠東經濟圈的龍頭城市和核心城市，青島在規劃產業升級方向的時候，一定要把膠東半島經濟圈和山東半島城市群這樣更大空間尺度內的產業鏈特點作為研究基礎，這樣一方面更加“接地氣”，能夠借上力；一方面也能真正發揮好青島在產業強芯這個目標下的龍頭帶動作用，帶動區域產業共同提升發展。
這其中，產業升級這件事，一定不要把希望都寄托在招商上，要把培育、帶動本地企業的產業鏈條升級作為重中之重。
首頁新聞/青島財經日報 記者 趙彭
專家簡介：
陳民 北京榮邦瑞明投資管理有限責任公司 總經理
財政部 PPP 中心專家庫和國家發改委 PPP 專家庫“雙庫專家”
專長于城市開發 PPP 和投融資管理，在新城、產業園區、城市更新、軌道交通、環保、大型基礎設施、城市公共服務等領域有十余年的專業服務經驗。曾主持過北京地鐵四 號線等重大 PPP 咨詢服務項目，在北京、上海、河北、安徽、遼寧、湖南、廣東、四 川等多個省市的大型城市開發項目中主持投融資顧問工作，服務的客戶包括華夏幸 福、國開金融、首鋼基金、中國中鐵、宏泰集團、中國交建等大型城市開發企業，為 多個地方政府提供過引入社會資本投資大型項目的成功實踐，在理論和實踐方面均 有豐富的經驗積累。
專業領域的代表性著述：
2018年《投融資規劃理論與實務》
2016 年《解密軌道交通 PPP》
2013 年《政企合作——新型城鎮化模式的本質》
2010 年《破解城投公司困局——探索中國經濟發展基因》
2009 年《破解城市建設困局——長陽模式解讀》
2008 年《投融資規劃》
參編：
《新型城鎮化藍皮書》（2014—2018）
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