6月29日，青島市中級人民法院舉行2022年第十三場新聞發布會，發布《青島市中級人民法院涉拆遷房屋租賃合同糾紛案件分析報告》和涉拆遷房屋租賃合同糾紛典型案例。
新聞發布會現場
2021年1月1日至2022年5月31日，青島中院共審理房屋租賃合同糾紛案件710件，其中涉及征收拆遷補償爭議105件，占14.8%。
《分析報告》對涉及征收拆遷補償爭議的房屋租賃合同糾紛案件進行梳理，分析當事人之間利益沖突深層次原因，總結法院在審判中平衡各方利益的原則，從拓寬審判思路、創新社會管理等方面提出化解涉征收拆遷房屋租賃合同糾紛的途徑。
《分析報告》指出，涉征收拆遷房屋租賃糾紛中，出租人的訴訟請求主要集中在解除租賃合同，騰讓房屋，支付占用期間的房屋租金、占有使用費三方面。承租人的訴訟請求主要是要求拆遷補償款、退還不能履行期間的房屋租金、賠償損失、索要違約金等。承租人索要補償款的類型主要包括增加建筑物的補償，裝飾裝修、添附的補償費用，搬家補助費，設備搬遷費或設備補償款等。受個人追逐利益最大化傾向及法律法規和制度存在滯后性影響，各主體間利益沖突很難調和。
青島中院在審理此類案件時，秉持解決問題、案結事了審判理念，注重了解矛盾深層原因，加大調解力度，堅持公平與效益平衡兼顧原則，慎用自由裁量權，加強裁判文書說理，做到裁判公平合理，邏輯嚴謹、情理法相結合。
《分析報告》從裝修補償費用，停產停業損失，設備搬遷和安裝費用、無法恢復使用的設備按重置價評估的費用三方面，對常見拆遷補償款分配問題進行詳細說明。對租賃期間拆遷補償款的分配，首先尊重當事人意思自治原則，有約定的按約定處理。對雙方未作明確約定的，則按照補償款項的性質、用途，結合租賃房屋的使用情況、租賃期限、租金支付等租賃合同實際履行情況，依據公平原則及保護無過錯當事人原則進行認定。
裝修補償費用一般結合剩余租期、附合裝修物歸屬、實際投入等情況進行綜合認定。停產停業損失綜合雙方剩余租期、租金支付情況、實際停產停業情況等，在租賃合同雙方當事人之間進行合理分配。設備搬遷和安裝費用、無法恢復使用的設備按重置價評估的費用等，原則上歸設備所有人。
在城市更新和城市建設中，征收拆遷工作關注度高又十分重要，土地征收、舊村改造與房屋租賃等問題疊加，涉及拆遷部門、出租人、承租人及次承租人等多方利益主體，需要處理物權、合同、侵權等多種法律關系，相關糾紛直接影響城市更新和城市建設步伐。
《分析報告》就化解涉拆遷房屋租賃糾紛提出建議，租賃雙方主體要完善租賃合同條款設計；征收拆遷單位可引入第三方調解，妥善化解租賃雙方補償費用分配和責任承擔爭議；法院要進一步創新審判與服務模式，依托全流程網上辦案，提升審判質效，完善糾紛一站式化解機制，主動為重大項目建設及時提供司法支持，加強審判管理和調研指導，積極開展定制化普法宣傳，做到化解一起、息訴一個、安定一片。
青島中院發布的涉拆遷房屋租賃糾紛典型案例涉及該類案件的熱點、難點問題，青島中院希望通過發布案例，引導社會各界更好了解人民法院審理涉拆遷房屋租賃糾紛案件的司法理念，確立公平公正的社會價值導向，為當事人行為提供指引，為城市更新和城市建設營造良好法治環境。
附：青島中院涉拆遷房屋租賃合同糾紛審判十大典型案例
案例一：
利用百度地圖APP及谷歌歷史影像APP等技術
確認案涉場地歷史情況定分止爭
【案情簡介】
本案為因拆遷利益分配引起的房屋租賃合同糾紛。出租人曲某某與承租人青島某工貿有限公司于2000年5月7日簽訂《房屋租賃協議》，合同約定因征地賠償的費用按誰投資歸誰所有。后2013年曲某某與某社區居委會簽訂拆遷補償協議，最終案涉房屋于2018年拆遷。雙方對案涉場地上哪部分房屋由承租人青島某工貿有限公司所建、拆遷補償款應由青島某工貿有限公司獲得的部分產生爭議。一審中，青島某工貿有限公司提供證人證言、手繪圖等欲證明其新建面積。
一審法院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。因案涉房屋已拆遷，青島某工貿有限公司主張被告應支付其房屋拆遷款，故青島某工貿有限公司應舉證證明其建設房屋的事實及建設的房屋的面積、材質以及水泥地面的具體面積，現青島某工貿有限公司提交的手繪圖、證人證言等相關證據不足以證明其主張，故青島某工貿有限公司要求被告支付其房屋拆遷款的事實，證據不足，一審法院不予支持。
【裁判結果】
二審中，雙方確認青島某工貿有限公司承租案涉房屋后出租人曲某某不再實際控制案涉場地也未新建新的建筑物，考慮新建時間與案件訴訟時間相隔較久遠，其案涉地點原為城中村附近，書面證據保存較困難，故當庭向雙方釋明，可利用谷歌地圖、百度地圖、天地圖影像等軟件查詢案涉場地2000年左右的情況，以確認爭議部分房屋在租賃前是否存在，進而確認是否由青島某工貿有限公司建設。青島某工貿有限公司利用上述APP軟件展示了案涉場地的歷史影像。最終二審法院認為，青島某工貿有限公司一審已提供證人證言，初步證明其投資新建的面積在1100平米左右。二審中又通過軟件說明的方式，初步證明了案涉場地上的多處房屋面積。而曲某某在認可青島某工貿有限公司在案涉場地有投資建設的情況下，作為被拆遷人，其是與拆遷部門確定具體拆遷面積、標準的一方當事人，對拆遷面積、賠償分布及組成具有更強的舉證能力，但曲某某對被拆遷部分不能說明其建設部分與青島某工貿有限公司建設部分的面積區分，應承擔舉證不能的責任。最終依據軟件中顯示的圖像及體現的面積支持青島某工貿有限公司部分訴訟請求。
【典型意義】
在城市更新和城市建設中，征收拆遷是關注的焦點。面對高額的拆遷補償款，各方受追逐利益最大化欲望驅使，往往會作出損害對方利益的行為，甚至同時會對拆遷改造的整體進程造成阻礙。而對位于農村或城中村的房屋租賃合同，往往是直接履行，書面證據保留不完善。本案的爭議焦點在于爭議房屋的建設者是誰，以此對應相應的拆遷補償款的歸屬。在上述地方所建房屋往往為自建房，沒有辦理相應審批手續，對房屋的建設者來說，往往舉證較難。但是現代科技的進步給我們解決這類問題提供了一定幫助?，F在百度地圖、谷歌地圖、天地圖等軟件均可以查詢歷史影像，只要輸入坐標位置，或當事人明確坐標位置，可通過上述軟件的歷史影像功能找到當年的地圖影像。在沒有其他證據的情況下，該種證據可以較為客觀的反映當年的客觀真實情況，幫助當事人舉證及法院認定事實。對于新時代法官而言，要堅持“服務大局走在前、司法為民走在前、改革創新走在前、隊伍建設走在前”目標，努力提升服務人民群眾本領，要多學習新的技術，不僅可以引導當事人利用新技術證明自己的舉證事項，更應大膽在查明案件、認定事實方面運用新技術成果。
案例二：
因征收房屋造成合同目的無法實現產生經營損失補償
應考慮剩余期限及出租人接受補償實際情況認定
【案情簡介】
本案系因征收補償分配引發的房屋租賃合同糾紛，2016年，出租人青島某包裝公司與承租人青島某科技公司簽訂《工業廠房租賃合同書》，約定租期至2022年。2020年案涉廠房被征收，雙方因征收補償分配發生爭議，青島某科技公司訴至法院，主張青島某包裝公司應向其支付案涉廠房征收補償款中的搬遷補償費、停產停業補償金、速遷獎勵及房屋裝修補償費等。
一審法院認為，青島某科技公司作為部分裝修及設施設備的投資人、所有權人以及實際的經營主體，其系征收行為中房屋裝修、搬遷、停產停業損失的最終承受人。且征收過程中確定相應補償數額的評估是以青島某科技公司對案涉房屋的部分裝修、設備價值等為標的進行的估值，青島某包裝公司就此獲得的補償款部分是基于青島某科技公司的投入，青島某科技公司獲得上述項目的補償符合公平原則以及誰投資誰受益的原則。一審法院對青島某科技公司主張的裝修損失補償費用、《機器設備評估明細表》所涉機器設備搬遷補償費、按照實際租賃面積和補助標準計算的搬遷補助費予以支持。對停產停業損失補償，結合租賃合同的實際履行情況和公平原則，一審法院確定青島某科技公司取得50%的停產停業損失補償費，速遷獎勵費系針對青島某包裝公司整體的搬遷獎勵，無法予以分割，亦應當歸青島某包裝公司所有。
【裁判結果】
二審認為，對因征收房屋造成停產停業損失的補償，應當根據房屋被征收時的效益、停產停業期限等因素確定。在租賃合同中，因征收房屋造成合同目的無法實現，產生經營損失補償，應根據租賃合同的約定進行處理，沒有約定的，應考慮剩余期限以及出租人接受補償的實際情況予以認定。本案中雙方對拆遷補償問題未在合同中進行約定，雙方系因拆遷導致合同無法繼續履行，且青島某科技公司交付租金至政府決定進行征收之后，因此，其有權獲得停產停業損失。青島某包裝公司主張青島某科技公司未進行實際經營，但青島某科技公司交納租金的行為本身即代表其對案涉房屋的利用與投入，且拆遷評估中亦包含青島某科技公司的附屬物及裝修部分，青島某包裝公司證據亦不足以證明青島某科技公司未進行正常生產經營。房屋征收對雙方的生產經營均造成一定影響，雙方均應獲得部分停產停業損失，一審法院結合合同實際履行情況對雙方應獲得的比例進行酌定，是一審法院行使自由裁量權的合法范圍，且裁量比例適當。對一審判決予以維持。
【典型意義】
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，被征收房屋所有權人系給予補償的對象。但對于已經出租的經營性用房，在房屋被征收時，承租人亦勢必會因此遭受房屋裝修、搬遷費用及停產停業等損失，該損失與房屋征收行為之間存在利害關系，故，基于公平原則，應當由出租人給予承租人合理的拆遷補償費用。拆遷補償往往涉及巨額補償款的給付，合法合理確定補償款的歸屬、比例分配非常關鍵，法官要行使好自由裁量權，做好利益衡量，平衡好各方利益。尤其是對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收時，哪方的業務、經營受到影響，受損失的程度，停產停業期限等因素確定。房屋租賃合同中，鮮有對如果涉及拆遷，拆遷補償款如何給付問題的約定，遇到拆遷，雙方往往爭議很大。如果之前在租賃合同中明確約定拆遷補償款歸屬，可以避免很多不必要的糾紛。
案例三：
租賃合同無效情形下
拆遷收益在出租人和承租人之間分配
【案情簡介】
出租人和承租人簽訂10年租賃合同，承租人租賃案涉房屋用于開辦公司生產經營，并對房屋進行了裝修增建。房屋租賃第二年，案涉房屋被政府統一拆遷，出租人作為房屋產權人，領取了房屋、附屬建筑物、構筑物等評估補償費、經營性補助費及搬遷補助費。承租人起訴請求出租人支付搬遷補助費、停產停業損失等拆遷補償費用以及裝修增建損失。
【裁判結果】
法院經審理認為，因案涉房屋未取得建設工程規劃許可證，亦無經主管部門批準建設的相關證據，故根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定，出租人與承租人就案涉房屋簽訂的《廠房租賃合同》無效。但承租人租賃案涉廠房后在其中實際進行著生產經營，在租賃期限內，因拆遷行為直接導致了其無法繼續占有使用案涉房屋并進行生產經營，勢必產生相應損失，故基于公平原則，在出租人實際獲得相應拆遷補償的情形下，承租人主張分配相應的搬遷補助費、停產停業損失等補償應當獲得支持。本案中，根據承租人提交的廠房照片、裝修發票、合同等證據，可以認定承租人對房屋進行了裝修增建，故基于誰投資誰受益的原則，出租人亦應當給予承租人相應的裝修補償。
【典型意義】
在房屋租賃過程中，當因為征收等原因導致租賃合同不能繼續履行時，即便在租賃合同無效的情形下，承租人作為實際承租使用房屋的一方，因房屋拆遷而遭受停產停業、搬遷等損失也是客觀存在的，如征收補償的停產停業補償金、搬遷補償金全部由出租人享有，則會產生嚴重的利益失衡，有違公平原則和自然正義。因此，應當就相關補償在出租人與承租人之間進行合理分配。對于房屋的裝修損失，承租人應當提供證據證明其對房屋進行了裝修增建。因而，承租人在使用租賃房屋過程中，應當注意保留相應的證據，例如裝修的合同、發票，裝修前后的照片對比等。在承租人能夠提交充分證據證明其裝修損失的情況下，出租人應在已領受補償的范圍內對承租人的裝修損失進行補償。
案例四：
當國企改制遺留問題遇上拆遷
分層解決避免矛盾激化
【案情簡介】
1989年，被上訴人青島市李滄區某居民委員會作為出租人與作為承租人的上訴人簽訂《租賃房協議書》，約定：將出租人集體所有制土地上的閑置平房235套，建筑面積7755平方米，其中包括土地、上下水、公共設施和道路，共占地：27.5畝，出租給承租人。租賃期限為三十年，約定了租金每年68056元整，三十年租金共計2041680元，租金一次性全部付清。后作為承租人青島某國有企業進行了改制和整體搬遷等，合同到期后，上述土地及房屋中仍有承租人老職工居住。被上訴人起訴要求上訴人返還案涉房屋及土地并按照市場價格交納合同到期至實際搬離騰讓案涉房屋期間的占有使用費。
【裁判結果】
案涉《租賃房協議書》是雙方當事人的真實意思表示，雖然合同約定的租賃期間為30年，但因當時《中華人民共和國合同法》尚未頒布，還沒有對最長租賃期間的規定，即使超過20年期間部分無效，也不影響前20年租賃期間的合同效力。現案涉房屋土地租賃期限已經屆滿，出租人不同意上訴人繼續租賃，按照市場價格交納合同到期后的占有使用費予以支持。但是考慮到案涉房屋涉及到國有企業改制過程中老職工的遺留問題，在未能妥善解決該問題的情況下，直接判決騰讓案涉房屋與土地影響到老職工的居住等權益，可待相關部門出臺辦法之后解決，故駁回了出租人騰讓案涉房屋的訴訟請求。青島某公司上訴后，二審維持了一審判決。
【典型意義】
本案既涉及到國有企業的改制遺留問題，還涉及到村莊城鎮化進程的推進問題。合同約定的租賃期限已經到期，如果法院不予處理，不利于出租人青島市李滄區某居民委員會的權益保護，案涉房屋占地27.5畝，也不利于該居民委員會城鎮化建設的整體推進。在沒有通過各方面協調解決老職工的居住問題的情況下直接判決騰讓案涉房屋及土地，也不利于老職工權益的保護。綜合本案具體情況，判決上訴人按照市場價格給付占有使用費的基礎上對案涉房屋與土地暫時不予騰讓，既保障了被上訴人的合法權益，亦為政府協調各部門一攬子解決問題贏得了時間。在判決作出的同時，二審法院向上訴人的主管單位出具建議函，推動歷史遺留問題盡快解決，體現了司法對城市更新和城市建設的保障作用。
案例五：
承租人主張分配拆遷補償款訴訟時效
可從拆遷補償款實際領取之日起計算
【案情簡介】
本案系出租人與承租人因拆遷補償款分配引起的房屋租賃合同糾紛。2003年，出租人崔某某與承租人孫某某簽訂房屋租賃合同，承租人孫某某在經出租人崔某某同意后，將所承租房屋用于餐飲經營。后租賃期限延期至2015年。2013年案涉場地房屋因舊城改造被征用，租賃合同終止履行。2020年，承租人孫某某得知出租人崔某某領取補償款項后，要求分得部分補償款，雙方多次協商未果，承租人孫某某提起訴訟。
一審法院認為，承租人孫某某在租賃期間對房屋進行裝飾裝修且實際經營，因租賃合同不能繼續履行而產生的相關經濟損失應當獲得適當拆遷補償。經綜合考慮合同履行情況、剩余租賃期限等案件事實后，一審判決出租人崔某某將領取的搬遷補助費、停產停業損失費按一定比例分配給承租人孫某某。一審判決后，出租人崔某某對判決不服，以承租人孫某某的訴請已過訴訟時效等理由提起上訴。
【裁判結果】
二審法院認為，在出租人實際領取相應拆遷補償款之前，承租人即使向出租人主張補償款，出租人亦可以其未實際獲取補償款為由予以拒絕，實際上出租人也確實無從給付，并且相關的補償款項數額也無法確定。因此，一般來說，出租人實際獲取拆遷補償款系承租人能夠向出租人據實主張拆遷補償款的前提條件之一。
案涉房屋于2013年列入拆遷范圍，進入拆遷程序。 2016年出租人與有關部門簽署拆遷協議，拆遷補償款分多次發放，陸續結清。因拆遷補償款的分配問題被上訴人一直找上訴人協商解決，被上訴人還就該拆遷補償款的分配問題多次向有關部門反映問題要求解決。2020年，承租人在得知出租人已實際領取補償款后向法院提起訴訟。綜合前述，本案訴訟時效期間應自承租人知曉補償款已經實際領取后起算，承租人起訴分配補償款，未超訴訟時效，一審判決并無不當。
【典型意義】
根據我國現行法律法規的規定，房屋拆遷補償中的被拆遷人為房屋所有權人，拆遷補償協議簽訂主體分別為房屋征收拆遷部門與房屋所有人。因此，承租人通常不是拆遷補償協議的簽訂主體。但承租人作為租賃房屋實際使用人，因房屋拆遷導致租賃合同無法繼續履行，同樣面臨經營風險與財產損失。司法實踐中，租賃房屋被征收拆遷，租賃合同解除，承租人可以依據租賃合同向出租人或房屋所有人依法要求補償損失或分配補償款。出租人在領取補償款后，應將屬于承租人的相應權益轉交給承租人。承租人請求分配補償款的訴訟時效可自知道或應當知道補償款已經發放后起算。本案認定出租人應當在拆遷補償范圍內依據租賃合同關系對承租人的實際損失予以相應補償，對妥善處理租賃合同關系中涉及的房屋拆遷補償糾紛，具有積極參考及借鑒作用。
案例六：
判決次承租人直接獲得拆遷補償款
減少當事人訴累
【案情簡介】
上訴人為出租人與原審第三人簽訂租賃協議，將李滄工業園的標準廠房出租給原審第三人，合同約定了租金標準、租賃期限及其他權利義務。原審第三人將廠房分割轉租，其中部分轉租給本案被上訴人。在原審第三人與被上訴人約定的租賃合同履行期間內，案涉廠房因青島院士雙創高新技術產業園（一期）項目規劃列入拆遷范圍。上訴人與政府相關部門及某拆遷安置服務有限公司簽訂《拆遷補償協議》。被上訴人接到拆遷通知后，自行搬離承租房屋，案涉房屋租賃合同無法按照約定繼續履行。被上訴人訴至法院要求上訴人支付因拆遷導致的停產停業損失、搬遷補助費、裝飾裝修損失等各項費用。
【裁判結果】
一審法院認為，我國《國有土地上房屋征收與補償條例》雖規定應當對被征收房屋所有權人給予補償，但規定的補償項目包括被征收房屋價值的補償，因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償以及因征收房屋造成的停產停業損失的補償。其中的后兩項補償，其補償對象雖然通常是被征收房屋的所有權人，但對于已經出租的經營性用房，在房屋被征收時，因承租人勢必會遭受房屋裝修、搬遷費用及停產停業等損失，該損失與房屋征收行為之間存在利害關系。在本案中，案涉房屋的現有的部分裝修、設施設備等是被上訴人青島某生物科技有限公司作為次承租人的投入，本案征收過程中確定相應補償數額的評估是以該公司對案涉房屋裝修、設備價值等為標的進行的估值，根據公平原則以及誰投資誰受益原則，支持被上訴人關于停產停業損失、搬遷補助費、裝飾裝修損失等訴訟請求。二審維持一審判決。
【典型意義】
案涉廠房在租賃過程中因為青島院士雙創高新技術產業園（一期）項目規劃列入拆遷范圍而被拆遷，雖然政府相關部門的拆遷補償是對產權人的補償，但是在承租人參與訴訟，轉租關系能夠確認的前提下，根據拆遷評估及誰投資誰受益原則，直接將產權人獲得的拆遷利益中與次承租人相關的部分補償給次承租人是有法律依據和現實意義的。這樣就不需要產權人依據合同的相對性先補償給承租人，再由承租人補償給次承租人。本案的處理思路減少了當事人的訴累，有利于問題的直接解決，為實踐中常見轉租問題解決提供了新路徑，讓產權人直接與次承租人實際對話，有利于矛盾的高效解決，對城市更新和城市建設的有效推進大有裨益。
案例七：
租賃合同遇拆遷而解除
在出租人與承租人之間合理分配拆遷補償款
【案情簡介】
出租人青島某包裝公司與承租人青島某咖啡公司簽訂《工業廠房租賃合同書》，合同中未明確約定拆遷補償歸屬或分配問題。合同簽訂后，承租人經出租人同意后對房屋進行了改擴建。后案涉租賃房屋因舊城改造征收而拆除。在出租人青島某包裝公司領取補償金后，承租人青島某咖啡公司要求分得補償金中的搬遷補償款、停產停業損失補償款。對此，出租人青島某包裝公司以承租人青島某咖啡公司在相應期間未在租賃房屋中實際經營為由拒絕給付。承租人青島某咖啡公司訴至法院要求出租人青島某包裝公司支付所涉機器搬遷補償款及全部停產停業損失補償款。
一審法院認為，承租人青島某咖啡公司交納租金的行為本身即代表其對案涉房屋的利用與投入，且案涉拆遷評估報告中亦包含承租人青島某咖啡公司的設備及裝修部分，出租人無證據證明承租人青島某咖啡公司從未進行生產經營，綜合考慮合同履行情況、剩余租賃期限等事實，一審法院判決出租人青島某包裝公司將領取的涉及承租人青島某咖啡公司所有的設備搬遷補助費全部支付給承租人，對于停產停業損失補償款則按照一定比例在雙方之間予以分配。
一審判決后，承租人青島某咖啡公司對判決不服，上訴要求判決全部停產停業損失補償款均歸其所有。
【裁判結果】
二審法院認為，房屋拆遷必然影響出租人后續租金的收取，亦是停產停業損失的一種，故對承租人主張其應獲得全部停產停業補償款的主張，不予支持。故，對一審判決予以維持。
【典型意義】
本案系出租人與承租人因拆遷補償款分配引起的房屋租賃合同糾紛。租賃合同遇拆遷而解除，拆遷補償款中的停產停業損失補償款應根據房屋被征收時的使用與效益情況、停產停業期限等，在出租人與承租人之間進行合理分配。一方面，承租人作為租賃房屋實際使用人，因房屋拆遷導致租賃合同無法繼續履行，存在搬遷成本與生產經營的收益損失，可獲取相應停產停業損失。另一方面，作為出租人，房屋拆遷必然影響其后續租金的收取，亦是停產停業損失的一種，亦可獲取相應停產停業損失。本案判決通過在出租人與承租人之間合理分配拆遷補償款中的相關款項，對妥善化解城市更新過程中涉及的拆遷補償款分配糾紛、定分止爭、順利推進城市建設具有積極參考及借鑒作用。
案例八：
租賃合同到期涉拆遷拒不搬離且不繳租金
承租人無權獲得拆遷補償款
【案情簡介】
本案系因房屋拆遷利益分配引發的房屋租賃合同糾紛。2013年出租人青島某材料站與承租人青島某公司簽訂房屋租賃合同，約定租期至2015年7月1日。合同到期后，青島某材料站向青島某公司發出合同于2015年8月解除的通知，但青島某公司一直占用案涉房屋至2018年房屋拆遷，期間也未向青島某材料站交納占用費。青島某公司起訴要求確認租賃合同到期后仍繼續有效，并要求青島某材料站向其支付房屋拆遷補償的各項費用。
【裁判結果】
法院經審理認為，本案中雙方簽訂的租賃合同約定，合同于2015年7月1日到期，雙方再未續簽合同。上訴人某材料站于2015年8月向被上訴人發出解除合同的通知，雙方合同于2015年8月解除。合同解除后，被上訴人不但未按照約定騰出房屋，而且未繳納房屋占用費直至房屋2018年拆遷。房屋的拆遷補償是政府對被拆遷房屋的合法權利人剩余期限經營的可得利潤損失以及搬遷、裝修等的合法補償，該補償應當由房屋所有權人以及有權占有房屋的人按照法律規定獲得。被上訴人無償占有房屋三年多且未支付對價，與房屋相關的所有補償均應當歸房屋的所有權人即上訴人所有。判決駁回青島某公司的訴訟請求。
【典型意義】
按照我國關于房屋拆遷與補償的法律規定，拆遷補償的對象是房屋所有權人，并非承租人。但承租人在正常承租、經營期限內因拆遷行為造成經營不能，房屋所有權人可就其獲得的拆遷補償對承租人予以合理補償。本案中，拆遷行為發生于租賃合同期滿三年之后，拆遷行為并未對承租人在租期內對房屋的占有、使用和收益產生影響，承租人與拆遷行為并無實際上的利害關系。且租期屆滿后出租人已明確告知承租人解除合同，承租人仍拒不騰房且長期無償占有房屋。如果對承租人給予拆遷補償，將使得承租人基于其不合法、不誠信的行為獲利，這既損害了房屋所有權人的合法權益，亦違反了商事交易的等價有償、權利義務對等原則，也將導致承租人為獲取拆遷利益而拒不騰房，影響城市更新的有序推進。對拆遷補償利益的合理分配，既符合法治、誠信的社會主義核心價值觀，也為服務城市更新發揮司法指引作用。
案例九：
承租人使用租賃房屋至合同約定租賃期限屆滿
拆遷時承租人添附裝飾裝修及搬遷補助不應支持
【案情簡介】
2012年11月25日，宋某某作為出租人與柴某某、青島某工貿公司簽訂租賃合同一份，租賃期限自2012年11月25日至2017年11月25日。柴某某支付租金至2015年上半年。2015年12月21日宋某某與村委就案涉場地簽訂拆遷補償協議。柴某某、青島某工貿公司最終于2020年11月搬離案涉房屋。
一審法院認為，案涉合同中的房屋因無建設工程規劃許可證，故合同無效。但在案涉場地上青島某工貿公司新建簡易房、木頭房各一處，該兩處房屋依據拆遷補償協議的補償明細，已給予補償，應歸青島某工貿公司所有裝飾裝修部分，根據公平原則，承租人與出租人各分得50%。搬遷補助，根據損失填補原則，應歸青島某工貿公司所有。停產停業補償，因承租人在案涉場地經營、出租人對外出租經營，因拆遷導致雙方均有損失，故各分得相應停產停業補償的50%。一審判決后出租人不服上訴。
【裁判結果】
二審查明，雖然雙方提交的合同版本內容不完全一致，但均有條款“在租賃期間，如乙方對租賃房屋進行裝修及添加附屬物品，應征得出租方同意，租賃期滿可以由承租方自行移走，其他裝修及附屬品歸出租方”。青島某工貿公司主張案涉房屋用于經營飯店，2015年底因拆遷開始即無法經營，宋某某主張案涉房屋2014年就停止經營，其停止經營與拆遷無關，不應獲得停產停業補償。二審法院認為，簡易房、木頭房為青島某工貿公司投資所建，且已獲得補償，依據誰投資誰獲益的原則，相應補償應歸青島某工貿公司所有。關于裝飾裝修及附屬物部分，雖然雙方合同無效，但原約定的租賃期限到2017年11月25日，因此，到該日期為止，案涉房屋的不可拆遷的裝飾裝修及添附物的所有權就應歸出租人所有。承租人直到2020年方從案涉房屋中搬離，其對上述裝飾裝修及添附物的價值已利用完畢，故上述裝飾裝修及添附物的價值應歸出租人宋某某所有。一審對此認定有誤，二審法院依法予以糾正。關于搬遷補助費，因案涉房屋部分合同無效，青島某工貿公司、柴某某本應搬走；且即使合同有效，到原合同約定的2017年11月25日承租人亦應搬離。故柴某某、青島某工貿公司的搬離行為與是否拆遷并無因果關系，亦不應就此獲得相應利益，故相應搬遷補助費亦不應由其取得，上述部分一審認定有誤，二審予以糾正。關于停產停業補償部分，因雙方確認已于2015年之前停止經營，且現無證據證明停止經營與拆遷無關，故一審對停產停業補償酌定雙方各分得50%認定正確，二審法院予以維持。
【典型意義】
租賃房屋因政府征收而在租賃合同期內無法履行的，假如雙方在租賃合同中并未約定該種損失如何分配承擔，而承租人的損失又客觀存在。應結合租賃合同的履行情況、剩余租賃期限以及被征收房屋拆遷補償方案中的停產停業損失補償金額等因素，酌定給予承租人適當補償。在租賃合同無效的情況下，如果雙方對損失承擔有約定，應參照原約定處理。本案中原合同約定租賃期滿裝飾裝修歸出租人所有，客觀上承租人搬離案涉場地時原合同約定的租賃期已屆滿，因此裝飾裝修的價值應歸出租人所有，承租人無權再獲得相應補償；相應搬遷補助費用，如果合同有效，在租賃期內因拆遷導致承租人提前搬離，承租人有權獲得相應補償；但在合同無效以及原租賃期限已屆滿的情況下，承租人搬離與拆遷并無關系，因此上述補償費用不應予以補償。征收拆遷是城市更新和城市建設的重要部分，法院要充分發揮司法裁判示范引領作用，引導社會公眾依法理性解決有關糾紛。在租賃合同案件中如系因拆遷補償問題產生爭議，無論合同是否有效，均需重點關注原合同約定的履行期限。因為如果承租人一直使用案涉房屋至原租賃期限屆滿，其很多權益已通過租賃合同的履行獲得，就無權再獲得因拆遷帶來的補償利益。這種裁判理念，可以避免承租人為獲取不當的拆遷利益而拖延搬離案涉房屋，妨礙出租人取得拆遷補償款及拆遷整體利益。
案例十：
二審調解
妥善化解涉及拆遷租賃合同糾紛
【案情簡介】
某建材公司作為出租方（甲方）與某汽修廠作為承租方（乙方）簽訂《商業租賃合同》一份，合同約定：“如遇國家規劃征用、出租方開發、規劃建設等，雙方租賃協議自行解除，拆遷補償費歸出租方，與承租方無關”。合同履行過程中，案涉租賃房屋被征收，某建材公司向某汽修廠發出《解除租賃合同通知書》。因某汽修廠不同意解除合同，某建材公司向法院起訴。
一審法院經審理認為，因案涉租賃房屋被征收，雙方約定的解除條件已成就，《商業租賃合同》自某汽修廠收到《解除租賃合同通知書》時解除。一審判決案涉租賃合同解除，某建材公司返還未履行的租金，某汽修廠作為承租人應將房屋恢復原狀后返還。某汽修廠對一審判決不服，以某建材公司強行解除租賃合同且未對其損失予以賠償，判決違背公平性原則為由提起上訴。
【裁判結果】
二審法院認為，一方面，案涉合同明確約定房屋被征收則租賃合同解除，某建材公司作為出租人在房屋被征收時有權解除合同。一審判決解除合同，并無不當。另一方面，本案租賃房屋雖被征收但尚未拆遷，承租人則因合同解除須提前搬離，其原有生產經營計劃無法實現，客觀上存在一定經濟損失。案件經二審調解，某汽修廠同意解除合同，某建材公司則同意減免部分租金作為提前解除合同對承租人的補償，某汽修廠與某建材公司房屋達成和解協議，案件調解結案。
【典型意義】
承租人，特別是需要從事生產經營的承租人，在簽訂租賃合同時，如果合同將征遷約定為合同解除條件且拆遷的所有補償費用均歸出租人時，應慎重考慮其中的經營風險，合理投資與生產。否則，可能發生房屋拆遷導致租賃合同無法繼續履行，而作為承租人的財產損失無法得到補償的情況。本案中，當事人雙方經過法院調解，對合同解除、房屋恢復原狀并返回等事項達成一致，對妥善處理租賃合同關系中涉及的房屋拆遷補償糾紛，依法支持城市更新和城市建設具有積極參考作用。
青島財經日報/首頁新聞 記者 劉瑞東 通訊員 何文婕 呂佼
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