據媒體7月15日報道，近日，保利發展控股集團股份有限公司已與中國平安人壽保險股份有限公司在洽談收購北大資源（控股）有限公司資產事宜。報道稱，此次收購是項目層面收購還是整體入股，目前還在商討當中。據悉，北大資源在天津、青島、開封、武漢、長沙等18個城市，共擁有38個物業開發項目，其中在青島曾開發過兩個項目，一個是小水清溝村改造項目，已于2015年轉手中信；另外在嶗山有一寫字樓項目，開盤四年有余仍有半數以上房源待售。另據了解，北大資源在山東多個項目遭遇被收購命運，故業界傳言北大資源欲退出山東市場，但北大資源對此一直予以否認。
位于青島嶗山區的北大資源廣場項目已經建成，尚有386套房源處于待售狀態。
平安人壽成間接“掌控者”
記者從北大資源官方網站查詢了解到，依托北京大學和方正集團，北大資源于1992年創立于北京，目前資產規模超過1000億。北大資源集團是專業從事房地產開發、教育投資、商業地產運營和物業經營管理等業務的綜合性房地產控股集團。公開資料顯示，北大資源定位為“科創產業服務商”，聚焦“科技”和“大健康”兩大發展主軸。目前，北大資源已經形成了環渤海、長三角、粵港澳大灣區、西南經濟帶、華中經濟帶五大區域的戰略布局，業務版圖覆蓋20余個中心城市，開發運營面積超過2000萬平方米，打造了包括科創園區、特色產城、美好社區、璀璨商辦、全齡教育、至誠服務六大系列組成的“叢林產品體系”。
在一系列華麗的文字介紹背后，近日北大資源或將易主的消息，使其再次被推上行業的風口浪尖。據媒體7月15日報道，保利發展控股集團股份有限公司已與中國平安人壽保險股份有限公司在洽談收購北大資源（控股）有限公司資產事宜。報道稱，此次收購是項目層面收購還是整體入股，目前還在商討當中。
此番洽談收購動作，并非空穴來風。記者查閱資料了解到，2016年8月15日，方正集團公告稱，收到證監會《調查通知書》，因涉嫌違反證券法律法規，證監會決定對其立案調查。2020年2月18日，方正集團債權人北京銀行以方正集團未能清償到期債務，且明顯不具備清償能力但具有重整價值為由，申請法院對方正集團進行重整。方正集團旗下4家A股公司及旗下港股方正控股、北大資源集體發布了這一公告。2021年7月5日，北大方正集團有限公司發布公告稱，北大方正集團有限公司管理人收到北京一中院送達的《民事裁定書》，裁定批準北大方正集團有限公司等五家公司重整計劃，并終止重整程序。根據北京一中院的裁定及生效的重整計劃，公司控股股東方正集團及其一致行動人方正產控持有的公司股份將全部轉入擬設立的新方正集團，公司控股股東擬變更為新方正集團。中國平安人壽保險股份有限公司或其下屬全資主體擬按照70%的比例受讓新方正集團73%至100%的股權，因此，平安人壽或其下屬全資主體擬成為新方正集團的控股股東，中國平安保險（集團）股份有限公司作為平安人壽的控股股東，擬間接控制公司。
對于保利發展洽購北大資源資產一事，北大資源方面向媒體回應稱，“以公司正式發布的公告或信息為準”，保利發展方面則未予答復。據業內人士透露，目前保利發展主要跟平安在談，但尚未盡調，需要簽訂相關協議后，才會進行盡調。鑒于北大方正情況較為復雜，保利發展收購北大資源資產事宜仍存不確定性，即便有進展，相關審核流程也會較長。
信用降級引發債務危機
梳理公司發展脈絡不難看出，2020年，北大資源自間接控股股東方正集團的重整造成了北大資源在資本市場信用評級的降低，北大資源自身的資金鏈也面臨考驗，一度引發了包括五礦信托在內的多起債務訴訟。
數據顯示，2020年北大資源的營業總收入由19年的241.32億元人民幣降到了90.85億元。對此，北大資源給出的解釋是：一、為了配合母公司重整，北大資源主動削減約2/3的交付面積導致收入減少；二、由于已完成物業發展項目的附屬公司資本化利息減少，導致財務費用增加；三、為若干物業開發項目根據現行市況評估的可變現凈值可能產生的減值虧損而作出撥備；四、由于延遲償還銀行及其他借款的索償罰款增加。
北大資源于2021年3月31日發布了2020年全年業績公布，截至2020年12月31日，北大資源集團年內凈虧損18.45億元，較19年末增加1.52億元。流動負債較流動資產高出22.33億元。更多的資料數據顯示，北大資源從2019年開始公司營業虧損，2020年開始縮小營業規模、控制經營成本，但仍然不能緩解公司的虧損。2020年末北大資源的現金總額為18.63億元，遠遠不能覆蓋短期債務，現金流壓力較大。截至2020年12月31日，北大資源的有息負債約為121.74億人民幣，有息負債率高達31.30%，且全部需要在一年之內償還。
由于無力償還債務，2020年1月6日北大資源公告稱五礦國際信托向青海省西寧市中級人民法院發出有關人民幣23.2億元的借貸訴前財產保全，申請凍結附屬公司北大資源集團投資有限公司及武漢天合錦瑞房地產發展有限公司的銀行賬號資金。此后北大資源又陸續收到廣東省東莞市第三人民法院的訴訟和深圳仲裁院證券糾紛案的仲裁申請，要求分別償清貸款10.62億元（后變更為7.74億元）和相關證券本息約4.97億元。
事實上，甚至在2020年之前的幾年里，北大資源在多地項目的頻被收購或停工，在一定程度上看出其自身的資金鏈早已面臨考驗。
北大資源山東調整遇坎坷
資料顯示，北大資源在天津、青島、開封、武漢、長沙等18個城市，共擁有38個物業開發項目。記者了解到，近年來，北大資源先后對山東多個項目進行了多次調整，個別項目已被其他公司收購，去年還曾掛牌出售余下項目公司股權，但進展并不算順利。
據了解，2018年12月27日，北大資源宣布，擬透過公開掛牌流程于上海聯合產權交易所出售其于青島博雅置業有限公司的70%股權，公開掛牌原定于2018年12月26日啟動并于2019年1月23日截止。據悉，當時潛在出售的最低價(即初步標價)為人民幣9100萬元，收購青島公司70%的股權；同時，中標者還需承諾償還青島公司結欠公司控股股東北大資源集團有限公司的款項，凈額約人民幣11.31億元。到2019年1月，北大資源公告稱，公開掛牌的投標期原于1月23日截止，由于在投標期截止前，北大投資未征集到意向受讓方，公開掛牌之投標期截止日將延長至1月30日。3月29日，有關出售青島公司70%股權事項，北大資源再度披露最新進展，其稱，由于青島公司結欠北大資源集團有限公司的本金金額自2018年9月30日起增加，自公告日期起，潛在出售事項的最低價將變更為人民幣9100萬元，以收購青島公司70%股權及承諾償還青島公司結欠集團公司的金額約人民幣11.31億元(于2018年9月30日)及青島公司可能結欠集團公司的有關其他金額以及其應計利息。后來，北大資源稱決定終止公開掛牌。
近日，記者來到位于青島嶗山區的北大資源廣場項目看到，該項目為商業辦公綜合體，已經建成并開始交付。據項目銷售人員介紹，項目分別四個樓座在售，其中一棟已被日照銀行整棟購買，另外兩棟也計劃以整棟或整層模式對外出售，目前只有3號樓可對外散售，面積以“120平方米+”形式進行定制銷售。記者從青島網上房地產查詢獲悉，截至7月21日，已開盤四年有余的北大資源廣場項目，兩期共有603套房源，已售217套，仍有386套處于待售狀態。對于項目股權是否存在變化的說法，項目銷售人員稱公司致力于商業地產物業的開發銷售，目前項目銷售一切正常。
據悉，北大資源廣場是北大資源集團在青島首個項目，以商業為主，其在青島還開發了新都心苑項目以保障房為主。此外，北大資源在青島還曾涉足一舊村改造的住宅項目，該項目原為北大資源進軍青島主城區的重點項目，分別于2013年、2014年、2015年以競拍及收購形式拿下。2015年3月，北大資源宣布，出售青島博雅華府項目予中信改成中信城，最后項目又被中海收購，就是目前的中海寰宇天下。對于博雅華府易主，當年業界認為是北大資源退出青島市場的“征兆”。對此，北大資源方面當時表示，出售青島博雅華府項目，并不意味著北大資源就退出青島市場了，未來公司還將進一步深耕青島。
無獨有偶。北大資源還在2009年首次進入濟南市場，但旗下項目也未逃脫被收購的命運。2010年，北大資源拿下小清河北路的兩宗土地，此后，其還多次在小清河以北拿地，為北大時代項目。不過，在2016年4月份，北大資源掛牌轉讓濟南源浩置業(北大時代項目公司)70%股權及21.52億元債權，底價22.92億元，此后，恒大接手源浩置業。源浩置業的股權轉讓再度引發關于北大資源要退出山東市場的猜測，不過北大資源依然對此予以否認。
“相比收購方式拿地，談判拿地的可控性更高，成本也更容易控制?！本痛朔＠l展與平安洽購北大資源事宜，一位投資機構高層向媒體表示。與北大資源資金緊張局面形成鮮明對比的是，保利發展手頭資金較為充裕。在今年6月24日保利發展的股東會上，總經理劉平透露，“2021年保利發展計劃房地產及相關產業直接投資總額3950億元，相較去年上調后的金額同比增長17.9%?！币拙悠髽I集團CEO丁祖昱認為，在“三道紅線”融資新規背景下，保利發展等央企和部分未踩線民企手頭資金更為充裕，機會較大。數據顯示，截至2020年度報告期末，保利發展剔除預收賬款資產負債率68.74%，凈負債率56.55%，現金短債比達1.82，實現“三道紅線”全部綠檔達標。
青島財經日報/青島財經網記者 李雯
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