近期，青島房地產市場出現多起房地產項目股權轉讓案例。日前，青島億海置業股權變更，股東由山東琴崗工程監理公司變更為青島奧園，奧園持股比例100%。無獨有偶，7月30日，北京產權交易所發布預披露公告顯示，中海擬轉讓青島中海海灣置業有限公司100%股權及相關債權；7月31日，青島天海房地產開發有限公司也發布信息，轉讓其47.62%的股權。
隨著融資渠道持續收緊，房地產市場告別單邊上漲轉向盤整，房企資金鏈面臨越來越大的壓力，未來或有更多股權轉讓或增資案例。
青島多個房企股權轉讓
日前，記者梳理產權交易信息了解到，最近一段時間，青島房企股權轉讓消息激增。
7月30日，北京產權交易所發布預披露公告顯示，中海擬轉讓青島中海海灣置業有限公司100%股權及相關債權。披露信息顯示，青島中海海灣置業有限公司成立于2014年6月10日，注冊資本1000萬元，為國有控股企業，經營范圍包括房地產開發與經營（憑資質經營），房地產信息咨詢，房產中介，物業管理（憑資質經營），自有房屋租賃。由中海企業發展集團有限公司100%持股。據主要財務指標顯示，截止2020年6月30日，青島中海海灣置業有限公司營業收入為0，營業利潤、凈利潤為0.48萬元，總資產205105.26萬元，總負債204186.14萬元，所有者權益919.12萬元。
7月31日，青島產權交易所發布消息，青島天海房地產開發有限公司47.62%股權轉讓，轉讓底價為1059.15萬元，信息披露起止日期從2020年7月31日開始，到2020年8月27結束。記者查閱資料了解到，青島天海房地產開發有限公司的股東由香港恒億集團發展有限公司和雙星集團有限責任公司組成，其中香港恒億集團持股52.38%，雙星集團持股47.62%，此次轉讓股權的為雙星集團旗下股份，股權轉讓底價為1059.15萬元。
另據了解，日前青島億海置業有限公司股權發生變更，股東（發起人）由山東琴崗工程建設監理有限責任公司變更為青島奧信置業有限公司（奧園），持股比例100%。據了解，青島億海置業有限公司開發黃島區天目山路東、薛家島四村南側“悅海國際”商住項目，項目占地1.22萬平方米，容積率2.5，計容建面3.06萬平方米，其中住宅約2.94萬平方米，項目已經主體封頂并取得預售。隨著此番股權轉讓的完成，預示著奧園在西海岸再落一子。
除上述企業股權轉讓之外，還有房地產企業通過增資方式來滿足開發項目的流動資金。記者從青島產權交易所了解到，8月12日，青島萬悅置業有限公司增資90%，擬募集資金總額9000萬元 ，信息披露起止日期從2020年08月12日至2020年10月12日。 值得注意的是，此次增資金額不低于9000萬元，增資相應出資僅限于用于公司開發項目的流動資金。
而近期房企融資出現上漲趨勢。中原地產研究中心統計數據顯示，8月中上旬，房地產行業信用債發行規模高達261億元，在年內處于高位。年內房企累計已經發行債券811只，合計融資額高達6242億元。
行業洗牌個別企業遭退市
跟國內一線品牌開發商相比，一些中小型房企的日子不太好過。銷售遇冷、拿地困難、流動資金持續發緊......種種壓力之下，不少房企正在為“活下去”而努力。今年上半年，中國華皓旗下的青島華皓錦譽置業有限公司、青島華皓瑞信置業有限公司完成股權變更，變更后牡丹江世茂新城房地產開發有限公司（世茂）持有上述公司全部股權。隨著華皓在西海岸兩個項目的正式易主，意味著華皓已退出青島。
記者了解到，中國華皓自2014年開始布局山東，項目主要集中在上海、南昌、成都、青島、濟南、三亞地區。此次股權轉讓后，其在青島已無項目，在濟南則僅有華皓英倫聯邦尾盤項目。此番股權轉讓的落定，預示著華皓后續將逐步退出山東市場。
樓市的低潮期往往是行業并購的高潮期。采訪中，青島融信智匯投資發展有限公司董事長龍江表示，“在現在這樣的市場環境下，確實強者更強，對于相對資源較少、項目少，在開發能力、產品標準化、市場反應速度等方面也有所欠缺的公司，差距也被越拉越大?！睋私?，近幾年島城樓市收并購大動作頻頻，像世茂這樣通過股權收購方式來擴大規模、整合資源的并不是個例。近兩年，合作、并購等強強聯合方式在島城樓市不斷上演。尤其在樓市低潮期，房企并購頻率會更高，有實力的大公司借機擴張,中小型公司迫于生存會不斷收縮甚至倒閉。
中小企業出局危機頻現
行業的深層洗牌，不少籠罩在債務陰霾下的中小企業，面臨著出局的命運。據人民法院公告網顯示，從2019年2月至今，至少有700家房地產開發商破產。最靠前的是發布于8月23日的一則公告，貴州恒泰久美房地產開發有限公司申請破產。公告顯示，貴州恒泰久美房地產開發有限公司經營不善，長期無法償還到期債務，明顯資不抵債為由，向本院提出申請對其進行破產清算。
在長達50頁的房地產破產名單中，多數為中小型房企。記者從人民法院公告網查詢發現，破產公告中涉及山東區域的也有多家房企，主要分布在濟南、日照、濟寧等地，包括山東黃金金斯頓中遠房地產有限公司、濟南華誠麗都房地產開發有限公司、日照市潤泰房地產開發有限公司、山東浩然房地產開發有限公司、山東佳辰房地產開發有限公司、萊蕪華誠麗都房地產開發有限公司、濟寧如意四季花城房地產有限公司等。
“房地產企業加快洗牌，最后剩下的只有那些擁有全國品牌、更精于投融資、善于資金管理的房地產企業，屆時市場將會進入真正的寡頭時代。”龍江說道。
股權轉讓案例還會持續增多
“可以預見，未來中小房企股權轉讓的案例還會持續增多?！眱炋猿强偛谩⑷~檀樓市院長薛建雄分析道，“很多開發商前期拿地和相關財務等成本比較高，在不能漲價賣的情況下，未來贏利有問題，財務壓力也比較大。因為房地產的競爭越來越劇烈，賺錢難度越來越大，虧錢的可能性越來越高。不專業的小企業，只要不是房價大漲，就很容易做不下去?！?/p>
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，“中小房企破產，本身和房屋銷售不好、拿地機會不多等都有關。眾多因素疊加，讓中小房企的突圍空間愈加狹小。壓力之下，不少房企出現資金鏈斷裂。”而就日前住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會這一舉動，嚴躍進表示，“此次會議核心點在于，首次從房企的角度談了長效機制，這樣長效機制的工作就更加飽滿了，包括市場、監管和企業。所以這不是簡單的打壓開發商，而更多是希望從融資角度去看開發商未來融資和發展。”
青島財經日報/青島財經網記者 李雯
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